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“3·30新政”之后,宽松的货币政策信号接连释放.先是4月15日,国家统计局公布一季度GDP增长率仅7%,创下2008年来新低.而后4月17日,李克强总理前往国家开发银行、中国工商银行考察,考察重心为实体经济尤其是小微企业“融资难”、“融资贵”.
4月19日,大幅降准再次来袭.从去年11月以来,两次降息、两次降准、财政赤字规模增加、地方公积金救市等动作不断等但部分三四线城市高库存难下,加上地方经济增长压力,未来可能会迎来更多更大规模的房地产松绑支持政策.
货币政策接踵而至
金融货币政策对楼市的激励作用十分明显.4月19日央行宣布,下调各类存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点,这样大幅降准,仅在2008年出现过.市场普遍认为,银行资金面的宽裕,将会为楼市注入更多动力,也为房地产新政扎实落实营造了积极的政策环境.
近日,首开 国风美唐、北京怡园、中粮万科长阳半岛等项目入市都出现了热抢的现象.而上海的豪宅项目大宁金茂府,也首次开盘就收金21亿元,不少楼盘售楼处都重现火爆.
北京房地产市场最近也热闹得很.据中原地产首席分析师张大伟介绍,“从4月下半月开始,二手房工作日签约都在700套以上.”
中原地产研究中心统计数据显示,全国54个典型城市,4月20日至4月26日的一周内,住宅销售签约数量比上周增长12.6%.4个一线城市成交量全面上涨,环比涨幅达11.4%.
部分城市土地市场也开始升温.4月27日下午,经过139轮的焦灼争夺,位于北京市海淀区北部的中关村永丰产业基地地块被首创集团以56.4亿元收入囊中,住宅部分楼面价高达每平方米4.3万元.
“本次降准释放资金将在1.2万亿-1.5万亿元之间,此举标志着货币政策放松已由试探性慢跑进入狂奔阶段.”招商银行总行高级分析师刘东亮近日表示.
“银行贷款的动力更足,会将更多的资金投放在房地产市场,比如个人按揭贷款以及房地产开发贷款等地方.”个贷机构伟嘉安捷分析师吴昊说,在高库存及限购背景未放开的条件下,通过降息降准、放开二套房信贷等政策能起到较强的刺激作用.
据吴昊介绍,现在银行整体批贷速度比去年同期快很多,北京个别小银行的首套房贷利率已低至85折,降准后利率环境肯定会更加宽松.不过,银行在利差的约束下动力已显不足,首套房贷款利率进一步下调的空间已经不大.
地方公积金大规模救市
公积金救市,成为这一轮地方政府最频繁使用到的措施.4月22日,成都、乌鲁木齐等地发布公积金新政.成都宣布首套房首付最低降为二成,可申请到的贷款额度由个人账户余额的20倍调整为30倍.乌鲁木齐则宣布将住房公积金最高贷款额度由40万元调整为50万元.
此外,郑州、西安、福州、合肥、昆明等城市接连加入松绑住房公积金的“大军”.据中原地产市场研究部统计,今年以来,中国有百余个城市发布了不同力度的公积金松绑政策.
“公积金调整是地方政府能够调整的最直接调控工具.”张大伟认为,公积金利率相当于商业贷款利率的六八折,对于市场有直接的刺激影响.不过,效果还是要看实际操作,如果公积金额度仅有小幅提升或者其他方面小打小闹的政策调整,对市场难有实质影响.
但需要注意的是,多数城市在公积金政策落实中存在诸多障碍,而导致公积金政策无法发挥其效用或者只能发挥部分效用.如公积金贷款审批手续繁琐,放款周期较长,致使楼盘“不喜欢”公积金贷款的情况普遍存在.
不过,从这一轮各地公积金政策调整来看,更多体现在降低首付、提高贷款额度等,并没有涉及其他呼声很高的改革,比如有效盘活公积金、实现公积金全国划转等.近年来,关于公积金制度改革的呼声很大,主要集中在进行更优化的顶层设计,解决管理、使用以及保值增值等方面.
除松绑公积金外,地方再度升级救市力度,大打政策“组合拳”.福州出台的新政显示,除购买别墅外,个人购买首套房、首改房,可享受首套房有关优惠政策.同时福州将取消对境外个人、境外机构的购房限制.
张大伟认为,2014年以来的第四轮房地产刺激政策继续升级,后续更多楼市救市政策会继续出台.但由于库存压力不同,刺激政策对一二线相对影响较大,而三四线整体降温趋势难以改变.
同策咨询机构数据也显示,从2015年3月份36个大中城市存销比指标来看,库存压力较大、市场去化周期在15个月以上、市场基本面表现欠佳的城市仍然占到大多数城市,比如福州、厦门、青岛等二线城市,无锡、温州等大部分三四线城市仍然面临较大的去库存压力,在上半年不可能出现大规模涨价.
后续动作仍将频出
由于楼市整体库存压力巨大,即使和地方两级“救市”政策频频出台,但如果供求方面严重失衡,部分三四线城市在库存压顶的情况下,也难有所作为.
在此背景下,和地方两级都还会有政策跟进.近日,国家和央行层面均释放了要灵活运用公开市场操作、利率、存款准备金率、再贷款等货币政策工具的信息,如果下行压力大于预期,不排除宏观政策继续调整的可能.
如果经济运行仍不见好转,降息仍是大概率事件.国泰君安认为,二、三季度可能各有一次降息.
而综合各大机构的分析,业内普遍预计中国已经进入降息降准周期,年内估计还会有2-3次降息,1-2次降准.
不过,近日坊间对于货币政策工具也颇多争议.部分金融机构人士指出,释放流动性,可能对实体经济的刺激作用不大,相反还会引发股市的“疯牛”行情,当务之急要引导资金进入实体经济,并出台明确的房地产政策,尤其是房地产税政策.
北京科技大学经济管理学院教授赵晓近日撰文指出,调整购房税收政策的可能性很大,由于营业税免征已经从 5年改为了2年,进一步下调的空间基本没有了.暂停执行对非唯一住房征收20%的个税政策是焦点,即使继续执行,也可能不再按差额的20%征收,而有望按交易总额的1%简易税率征收.
此外,张大伟认为,限购政策有望进一步修正.目前还执行限购政策的就剩下北京、上海、深圳、广州和三亚五个城市.三亚年内很可能会动摇,其他四个城市估计会小范围修正.
对于其他库存巨大的城市,会有越来越多的城市加入购房契税返还或者直接财政补贴的队伍.目前,地方政府开始在公积金政策以外,扩大政策惠及人群,同时在首改房认定、税费补贴等方面展开全方位刺激.
近日,四川省省长魏宏表示,将采取收购存量待售商品住房等形式,消纳房产库存.充分利用好金融政策、公积金政策、减免税费等手段,通过支持公积金异地购房、降低首付等方式,进一步激活房地产市场.而四川省相关人士则透露,省里已根据相关要求积极制定相关政策.
业内人士认为,最关键的还是要构建楼市长效调控机制,对房地产税立法. 此外,各个地方政府正在悄然筹建“十三五”住房发展规划,为建立“十三五”期间多元化、多层次的住房供应体系奠定基础.
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