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摘 要：住房问题是重要的民生问题.随着我国工业化和城镇化进程的加快,房价持续上涨,为了改善中低收入家庭住房难的问题,政府正大力推进保障性住房建设.由于保障性住房建设起步晚,地区差异大,运作体系尚不健全,很多体制还需完善.本文提出了在经济新常态背景下对保障性住房的思考,并针对合肥市保障性住房建设出现的问题提出改进措施,为加快实现“居者有其屋”的目标,推动房地产行业健康发展提供参考.
关键词：经济新常态；保障性住房；二三线城市
保障性住房是国家为中低收入住房困难家庭提供的住房保障,对住房的建造标准和销售价格给予限定的住房.它是社会保障系统工程的一部分,对进一步改善民生,促进社会和谐稳定具有重大意义.“十二五”期间安徽省统筹建设的保障性住房项目的实施,取得了初步成果.十八届三中全会以来,我国保障性住房制度不断完善.随着保障性住房建设相关政策的出台,社会和政府关注度的增加,我国保障性住房建设被提升到了前所未有的高度.
一、经济新常态下对保障性住房建设的思考
经济新常态下,我国经济发展有两大发展目标：一是进入中高收入发展阶段；二是经济增长形成内生性增长机制.我们提倡积极认识和适应新常态,为经济发展创造更好的机遇.我国保障性住房制度的建设与发展,必须与之相适应.2016年在合肥市召开全省经济会议指出要着力促进房地产市场平稳健康发展,深化住房制度改革.现有保障性住房制度存在的缺陷和问题,值得进一步思考和分析.
当前其面临的主要问题包括：政府财政补助是我国的保障性住房建设的主要资金,剩余部分由地方政府承担,政府资金投入压力大；我国保障性住房的选址多为交通不太便利、设施不完善的地区,这为居民生活和工作带来了较多负面影响；申请与管理过程中的不足给一部分人弄虚作假的可乘之机,影响了社会公平.
二、合肥市保障性住房制度的问题分析
1.保障性住房供需矛盾严重
2003年,合肥市出台《城市廉租房管理办法》迈出了建立廉租住房制度的第一步,在相对较短的发展时间内,极少数家庭能入住廉租房,其他困难家庭只能以领取政府补助租金的方式缓解住房压力,这并不能从根本上解决问题.合肥市房产管理局资料显示,商品房价格自2006年至2016年十年间涨幅为179%,远超全国平均水平.商品房价格高居不下的形势下,租房成本变高,也导致越来越多的住房困难家庭出现.
2016年,合肥市区公共租赁住房9231套,2017年预计将有12817套公共租赁住房面向社会进行租配,对比数据发现公租房供给数量增长缓慢.此外,2016年已通过审核且申请实物配租保障方式的申请家庭仅有1776户,这表明低收入家庭真正获得入住资格还需一个漫长的过程.
2.价格偏高
2005年度,合肥市首个经济适用房项目同和民康多层住宅的预售价格为1780元/平方米.据合肥市房地产局相关负责人透露2008年度合肥市经济适用房销售价格预计在2700元/平方米到2800元/平方米之间.建筑材料以及拆迁费用等增加使得经济适用房价格上涨,对于大多数中低收入的家庭来说,经济负担明显加重.依据网络调查,购买经济适用房的最大阻力是购买能力不足,对于收入水平比较低的家庭来说,具有明显的保障性住房价格偏高的感受.
3.保障范围有限
目前,各地城市保障性住房主要面向本地城市户籍居民.合肥市经济适用房申请条件之一是所有家庭成员必须具有本市居民户口,且至少1人取得本市户口5年以上.合肥作为安徽省的省会城市,拥有大量的流动人口,其中不乏刚刚就业的大学生,外来务工人员等想要留在城市的青年,他们收入水平低,住房条件差,又不在保障范围内.此外,一些拥有本地户籍,收入超过最低收入线,但又无力购买商品房的本地居民,都进入了“夹心层”的尴尬境地.在未来的经济发展中,“夹心层”这一特殊群体无疑还将继续壮大,而这一阶层的住房问题得不到解决,必然会冲击城市的发展,影响社会的稳定.
4.缺乏有效的准入和退出机制
政府在住房保障方面投入资金增多,保障性住房的供需矛盾却未有所缓解.准入方面,合肥市尚未建立全面的住房档案,住房信息不明确,居民收入和信用制度不健全.在实际操作中,界定低收入住房困难家庭存在阻碍.
受助家庭的人口、收入状况是不断变动的,当他们的经济条件好转,已经不满足享受保障的标准时依然不愿意退出.另一方面,一些城镇居民原本不属于保障对象范围,但由于天灾人祸等原因,经济状况降到保障标准之内,却无法及时得到救济.保障性住房政策退出机制不健全使得社会资源不能得到很好的利用,住房保障体系的公平公正也遭遇重大挑战.
三、完善住房保障体系的建议
1.加快住房保障制度的立法工作
保障性住房是一项重大的民生工程和社会制度,需要强有力的法律作为保证和支持.从发达国家住房保障制度建立的经验来看：建立健全住房保障制度的法律体系,需要明确各级政府解决中低收入家庭住房困难问题的责任,并对住房保障的目标、保障对象、保障标准、保障原则、保障方式以及资金的来源和使用、相关机构的权利义务等事项做出详细和明确的说明.
2.增加保障性住房的供给,解决供需矛盾
（1）与当地企業建立合作关系,积极拓宽房源.政府可以出台相关政策,适当向土地和税收方面倾斜,与企业建立良好的合作关系.住房作为一项高消费产品,单靠政府的力量是无法满足所有低收入家庭的住房需求的,企业的支持将有效缓解政府的财政压力.此外,企业与政府之间的合作会在一定程度上提高政府公共部门的工作效率,加快保障性住房的供给速度.
（2）合理利用土地资源,避免地价“疯长”.土地价格是土地经济作用的反映,其对房价影响相当大.房地产商的恶性抢地造成地价疯长,以3月份为例：合肥共成交5宗地,成交面积达950.58亩,总成交金额约合111.7亿元,土地均价达到了1175万元/亩,比前一年涨了近3倍.政府应加大存量土地资源的开发,集中建设各类保障性住房.对于改变保障性住房用地土地用途的项目进行惩治,收回土地使用权,从严处理,切实保证廉租房、经济适用房和公租房等保障性住房的建筑面积.
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