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所谓“大金融”主要涵盖银行、保险、基金、信托、资管、证券、租赁、期货、金融交易所、典当、担保、互联网金融等12个领域,围绕这些领域,品牌房企金融化的领域和路径各有差异.
基于对房地产金融化的共识,2015年以来,万科、万达、泰禾、华夏幸福等品牌房企纷纷加速房地产金融化的尝试,抢占“大金融”布局的制高点.
一、备受房企追捧的金融领域
从具体金融领域来看,银行、保险、证券、资管、基金、资产交易所以及互联网金融是房企布局的热门领域.从品牌房企金融化阶段来看,部分品牌房企涉足多个金融领域,形成各业务之间的合纵连横、紧密结合,力求打造金融地产财团模式,形成“大金融”的综合布局,如绿地、万达、泛海控股等将构建全方位、体系化的大金融平台；部分房企涉足和实际需求相关的金融领域,如保利、新湖中宝等围绕交易环节建立的互联网金融,万科围绕社区商业、购物中心等基础资产的房地产基金（REITs）等（见表1）.
二、品牌房企的“金融化路径”
总的看来,品牌房企主要通过以下几种路径布局“大金融”战略.
第一,通过参股或者收购的方式,深度涉入银行、保险、证券和基金等金融领域,探索房企业务创新的同时,融通资金.其中,银行领域投资最热,保险领域热度提升.2013年下半年以来,地产参股银行热度加速提升,万科、恒大、越秀、世茂等品牌房企扎堆入股商业银行,目前已有30多家房企涉足银行领域,银行成房企涉足金融业的首选.2015年以来,房企涉足保险行业也蔚然成风.5月,泰禾、阳光城发起设立海峡人寿；6月,迪马股份拟出资2亿筹建三峡人寿,而保险资金因其资金成本低、和地产业务结合紧密加上政策支持等原因将更受房企青睐.
第二,成立地产基金公司、投资管理公司或小额信贷公司等金融公司,实现主业和金融的协同发展.通过成立公司的方式涉足金融业务领域的门槛相对较低,可直接为地产业务提供支持,促进地产和金融的协同.其中,保利、越秀、金地、金融街、北京城建等企业均已自建房地产基金公司,绿地在多个城市成立小贷公司,通过此种路径布局金融业务是房企“大金融”战略的一种较为便捷的方法.
第三,搭建金融资产交易平台,盘活资产,实现开发和金融业务的良性循环.2014年以来,绿地先后在贵州和黑龙江成立金融资产交易中心,创新房企金融业务布局路径,不仅通过该交易平台为自身地产项目融资,还能通过为其他企业融资获得一定比例服务费.此外,企业还可通过该交易平台盘活金融资产（债权、土地抵押物等）,实现和开发、不同业务环节之间的良性循环.
第四,商业资产证券化,主要通过REITs和ABS实现.通过此种路径可盘活企业流动性较差、但可以创造一定稳定 流的资产,满足企业长期资金需求,是未来我国房地产金融化的重要方向.因其运营模式的特殊性,资产证券化项目主要适用于能够获取稳定收益的商业资产,包括租金收入、物业费等.2015年,万科首支公募REITs和世茂首单物业费ABS成功实施,随着政策的完善,房企资产证券化试水将更进一步,目前,华润置地、保利、龙湖、中海、恒大地产等品牌房企均有商业资产证券化计划.
第五,积极探索互联网金融,创新地产金融理财产品、P 线上网贷平台、房产众筹等多种融资方式.互联网金融市场空间较大,具有模式多样、运作灵活等特点,可最快盘活存量资源、增强企业盈利能力,成为房企布局金融领域的新兴渠道.目前,万科、绿地、万达、碧桂园、龙湖等龙头房企持续引领互联网金融创新（见图1）.
三、绿地集团的“大金融”体系
绿地集团将金融产业作为仅次于地产的重要战略领域,不断拓展和完善“大金融”布局,目前涵盖了除资产证券化以外的四种布局路径,其布局深度和广度为行业领先.2014年,绿地正式提出全国化、产业化的“大金融”战略,年底其大金融业务规模达200亿元,2015年的目标锁定业务规模超过500亿元（见图2）.
绿地“大金融”布局思路是主要以投资并购的方式,获取核心金融资产,逐渐建立起全金融牌照的金融集团,目前已获得了包括银行、保险、证券、信托、小贷、资产管理等在内多元化金融服务牌照,并积极布局互联网金融.
布局路径方面,首先,投资金融机构,2011年金控平台成立后先后入股锦州银行、上海农村商业银行和东方证券等金融企业,2015下半年还加紧筹划对第三方支付牌照、人寿保险、信托等项目的收购；其次,设立金融公司,在上海发起设立了中国规模最大的小额贷款公司,并在重庆、宁波、青岛、呼和浩特、贵州等多个城市成立小额贷款公司,通过绿地香港子公司成立资产管理公司、国际资本公司和海外投资融资,金融产业初具规模；再次,创新性组建金融资产交易平台,2014年和贵州省政府战略合作,在贵阳开设第一家金融资产交易中心,2015年在哈尔滨成立了黑龙江省绿地股权金融资产交易中心,进一步体现绿地打造金融平台公司的战略；最后,互联网金融创新方面,2015年联合互联网公司搭建互联网房地产金融平台——“绿地地产宝”,绿地“大金融”进一步完善和壮大.
综合来看,绿地集团的“大金融”战略主要有以下几个特点和经验值得企业借鉴：
第一,依托央企背景优势,善于利用政府资源.绿地多元金融牌照的获得离不开政府的支持,如2013年绿地和贵州省政府达成金融战略合作,将在小贷、商业银行、组建交易所、金融租赁等领域开展合作,2014年8月贵州省绿地金融资产交易中心成立.
第二,利用资源整合优势,搭建融资平台,创新融资方式.从绿地金控的组建,到金融资产交易平台、绿地地产宝等金融平台的建立,都体现出绿地具有较强的资源整合能力和金融创新能力.2015年7月,绿地集团和中金达成全面战略合作,涉及战略咨询及产业研究、投资业务合作、产业基金合作、收购兼并、股权融资、债券融资、RQFII额度等多种领域,其中以“并购重组”为主题的并购基金和以“新科技、互联网+”为主题的绿地创新投资基金已初步落地,不断提升了企业在金融产业的发展能级.
第三,投资标的方面,更青睐投资有主导权的非银机构,并且自主参和经营管理.绿地金融领域投资以打造“大金融”为目标,在政策框架内深度介入银行、信托等金融业务领域,参和运营和管理,提升金融运作实力,为资产和投资者两端提供服务.
四、总结
金融行业规模大、盈利能力强,作为投资标的,房企可获取丰富的投资收益；房地产金融化可为房地产产业生态链提供金融服务,实现和房地产主业的协同发展,也可作为房企业务转型的重要战略方向,开辟新的利润增长点.伴随大资管时代的深入发展,房企应具有充分的前瞻意识,尽快熟悉和介入金融行业,更好地和金融融合发展,帮助企业挖掘行业的无穷机遇,提升竞争力.
本文由中国指数研究院供稿
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