夫妻一方单方出售共有房产时合同效力认定,本论文主要论述了效力论文范文相关的参考文献,对您的论文写作有参考作用。
效力论文参考文献：
【摘 要】对于夫妻一方单方出售夫妻共同共有房产的合同效力的认定,应根据个案证据来证明相关客观事实,根据所应适用的法律法规,从而确定其合同效力.
【关键词】房产买卖合同 合同效力 共同共有
夫妻关系存续期间所购得的房产,虽然登记在夫妻一方名下,但是如无特别约定的话,实际上属于夫妻共同财产,房产登记簿及房产证上有没有另一方的名字,都不会影响夫妻双方对房产共同共有的法律事实.司法实践中,经历了2009年、2016年两次明显的房价涨幅市场变动,涌现了大量的房产买卖合同纠纷案件.对于登记在夫妻一方名下的夫妻共同共有房产的处分问题,在房产买卖合同纠纷案件中也占有一定比例.笔者认为,对于夫妻一方单方出售夫妻共同共有房产的合同效力的认定,应根据个案证据来证明相关客观事实,根据所应适用的法律法规,从而确定其合同效力.
案情：
寇某将登记在其名下的夫妻共有房产,在两个以上的房产 机构登记公开销售信息,有两个月之久.刘某在房产 的介绍下联系看房,看房后有购买意向,由于联系看房的房产 机构规模小,无法*房产按揭贷款.后在寇某的提议之下,二人签订了《房产买卖协议》,同时寇某收取了买房人刘某购房定金5000元；二人共同委托寇某登记销售该房产信息的另一家大型房产 机构（以下简称21世纪房产 ）,*房产按揭贷款并签订了委托贷款协议,刘某向该 机构缴纳相关费用,提交了相关的贷款资料, 机构也代为委托评估机构对该房产进行评估并出具了《评估报告》.一周之后,由于市场房价上涨,寇某不打算卖该房,和21世纪房产 人员联系,约买房人刘某进行协商；由于就《房产买卖协议》的解除未达成一致意见,买房人刘某对该房产进行了诉前保全.不几日,卖方人寇某的丈夫慕某委托律师将第一被告其妻寇某和第二被告买房人刘某诉至法院,以二被告恶意串通,侵害其对该房产的共有权为由,请求法院确认《房产买卖协议》无效.庭审中,原告慕某未出庭,其委托诉讼 人参加了法庭审理：被告寇某承認,在 登记售房信息时,寇某对慕某说过此事,当时慕某并未明确表示反对登记出售该房产.买房人刘某也在诉前保全期内,以寇某和慕某为共同被告,向法院提起诉讼,请求判决二被告继续履行合同,并赔偿因此造成的经济损失.
对于上述两个案件中,卖房人寇某和买房人刘某所签订的《房产买卖协议》的效力认定,存在以下两种观点：
一、认为该协议无效
根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条的规定,夫妻对共同所有的财产,有平等的处理权.夫妻关系存续期间,双方购得的诉争房产,应属于夫妻共同财产；本案中,作为夫妻一方的寇某出售该房产,其协议上并未有共有人寇某的签字确认且寇某认为其妻并未征得其同意,便处分其共有房产的行为,认为构成无权处分,故寇某和买房人刘某所签订的《房产买卖协议》无效.
二、认为该协议有效
认为该协议有效的理由有二：
其一,根据案情所述,寇某在决定卖房之后,将该房产的出售信息,分别登记在两个以上的房产 机构,有两个月之久.在此种情况之下,该房产的共有权人,又作为夫妻关系,主张对其妻卖房一事不知情,不符合相关法律的规定.买房人刘某有理由相信卖房是夫妻二人共同意思表示.故应确认合同有效.
其二,根据庭审中寇某的陈述可认定事实,寇某在 登记该房产的出售信息时,已明确告知其丈夫慕某,当时慕某并未明确表示反对.上述陈述可证实,作为房产共有人的慕某,对处分其共有房产一事是知情的；且根据相关法律的规定,即便其之前不知道,在公开场所登记售房信息时也未明确表示反对,对寇某欲处分其二人共有房产之时并未有效阻止,在寇某和刘某签订《房产买卖协议》后才表示其不知情,侵犯其共有财产权利,并提起诉讼的行为,属于虚假、恶意诉讼,应承担相应的法律后果.对于寇某和刘某签订的《房产买卖协议》的法律效力,应予以确认.
笔者同意第二种观点,认为该协议应被确认为合法、有效.理由及法律依据如下：
一、依据《中华人民共和国合同法》的相关规定,应确认有效.
根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定：依法成立的合同,对当事人具有法律约束力.当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同.第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务.第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任.
案件中,无论房产所有权人的对处分房产的所有权利是否共同共有,都应根据上述法律条文的规定,承担合同责任.若其有一半的物权所有权,也应对其没有权利的部分,承担相应的违约责任.故其所签订的房产买卖合同合法有效.
二、依据《中华人民共和国物权法》的相关规定,应确认有效.
《中华人民共和国物权法》第十五条规定,当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效；未*物权登记的,不影响合同效力.
根据上述法律条文的规定,买卖双方之间签订的房产买卖合同,在双方签订的合同成立时生效.是否完成物权的转移登记,不影响合同的效力.
三、根据案件事实及《中华人民共和国婚姻法》的相关规定,应确认有效.
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（一）》第十七条第二项的规定,夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定,夫妻双方应当平等协商,取得一致意见.他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的,另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人.
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（三）》第十一条第一款规定,一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋,第三人善意购买、支付合理对价并*产权登记手续,另一方主张追回该房屋的,人民法院不予支持.
根据上述条文的制定背景及指导原则来看,基本和《中华人民共和国物权法》中规定的善意取得制度相一致.对待夫妻关系之外的第三人,适用对外的即应依据《中华人民共和国合同法》的法律规范来约束：处理夫妻关系之内的对共有财产的处分问题,要受到《中华人民共和国婚姻法》及相关法律法规来规范.在案件中,依据以上相关法律规范,对房产买卖合同的效力应予以确认.
结论：关于对不知道怎么写效力论文范文课题研究的大学硕士、相关本科毕业论文法律后果和效力论文开题报告范文和文献综述及职称论文的作为参考文献资料下载。
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