房地产企业营改增税收筹划案例分析,这篇税收筹划论文范文为免费优秀学术论文范文,可用于相关写作参考。
税收筹划论文参考文献：
摘 要：2016年3月18日,国务院常务作出自5月1日起全面推开“营改增”试点的部署,将营改增试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业和生活服务业.文章从房地产行业的实际情况出发,结合“营改增”试点过渡期的税收政策,通过现行税法设计的税收案例,分析比较房地产企业新老项目及销售不同方式取得的不动产情况下的企业税负,给予房地产企业合理的税收筹划建议,以降低房地产企业的税收风险和税负.
关键词：营改增；房地产业；税收筹划
中图分类号：F235.91 文献标识码：A 文章编号：1008-4428（2016）05-67 -02
作为我国结构性改革的重大举措,全面推开“营改增”试点将助力我国供给侧改革,在“营改增”试点过渡期内,房地产企业必须抓住机遇,迎接挑战,把握“营改增”改革的契机,在进行管理变革、提升企业管理水平的同时,通过合理的税收安排降低企业的税收成本,如此,才能顺应政策变革,在国家结构改革的洪流中不被淘汰.
一、房地产业营改增政策规定
为进一步减轻企业负担,促进经济结构转型升级,我国自2016年5月1日起,全面实施“营改增”,一是将营改增试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业和生活服务业,实现货物和服务行业全覆盖,打通税收抵扣链条,支持现代服务业发展和制造业升级.二是在之前已将企业购进机器设备所含增值税纳入抵扣范围的基础上,允许将新增不动产纳入抵扣范围,增加进项抵扣,加大企业减负力度,促进扩大有效投资.同时,新增试点行业的原有营业税优惠政策原则上延续,对特定行业采取过渡性措施,对服务出口实行零税率或免税政策,确保所有行业税负只减不增.
在该政策背景下,根据《营业税改征增值税试点有关事项的规定》中关于房地产业“营改增”适用的增值税税收政策,整理如下：
(一)房地产企业销售自建不动产新老项目的计税方法
(二)房地产企业销售不动产的计税方法
此外：1. 房地产老项目,是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目.
2. 房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目,在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税.
以上规定给房地产企业提供了税收筹划空间,由于房地产企业规模一般较大,故暂不考虑房地产企业以小规模纳税人身份缴纳增值税情形.“营改增”中房地产企业可以按照一般纳税人纳税,抵扣进项,可以选择销售自建或非自建不动产,也可根据过渡期税收政策适用差异选择新老项目进行筹划.以下将从这两种筹划方向比较分析：
二、“营改增”下房地产企业税收筹划案例分析
(一)房地产企业新老项目的税负比较分析
案例一：
某房地产开发企业（一般纳税人）专门从事普通商品房的开发,2016年3月拟自行建造普通住宅一幢,还未取得《建筑工程施工许可证》,根据近期销售的同类型,相近地段自建普通住宅的价款,成本状况及房地产市场发展趋势,拟建造该普通商品住宅预计收入总额为A万元,土地价款为B万,进项税额为C万元,不考虑其他税费,假设该企业资金充足,该企业怎样做可减低税负?
1.若该房地产企业签订的《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年5月1日后,即适用房地产新项目的税收政策,适用一般计税法.
该房地产企业销售该普通住宅应交增值税等于（A-B）*11% - C（万元）
2.若该房地产企业签订的《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前,即适用房地产老项目的税收政策,可选用简易计税法或一般计税法.
（1）简易计税法
应交增值税等于A*5%（万元）
（2）一般计税法
应交增值税等于（A-B）*11% - C（万元）
当（A-B）*11% - C > A*5%,即当A>（11B+100C）/6时,若该企业*流充足,不考虑预缴税款的资金压力,则选用老项目下的简易计税法,企业增值税税负较轻,选用一般计税法税负较重.故在企业*流充足情况下,企业签订的《建筑工程施工许可证》中房地产项目合同开工日期可定在2016年4月30日前.
当A<=（11B+100C）/6时,选用一般计税法增值税税负较轻,同时预缴税款对企业财务压力较小.此时,企业签订的《建筑工程施工许可证》中房地产项目合同开工时间定在4月30日后较合理.
企业应综合考虑*流及抵扣额,税负效应做出合理决策.
（二）房地产企业销售不同方式取得的不动产的税负比较分析
案例二：
某房地产开发企业（一般纳税人）专门从事普通商品房的开发,预计销售其2016年4月30日前取得（不含自建）普通商品住宅和自建普通商品住宅各一幢,预计收入总额均为A万元,自行建造房产的土地价款为B万元,非自建方式取得的房产购买价款为C万元,假设两种方式取得的房产进项均为D,若该企业资金充足,不考虑其他税费,两幢楼盘的应交增值税额为：
1.自建
（1）简易计税法
应交增值税等于A*5%（万元）
（2）一般计税法
应交增值税等于A*11%-D（万元）
2.非自建
（1）简易计税法
应交增值税等于（A-C）*5%（万元）
（2）一般计税法
应交增值税等于A*11%-D（万元）
所以,一般计税法下,该房地产企业销售4月30日前取得的自建或非自建不动产的增值税税负相同.而简易计税法下,销售4月30日前取得的非自建不动产的增值税税负较小.
案例三：
若某房地产企业预计销售其2016年5月1日后取得的（不含自建）普通商品住宅和自建普通商品住宅各一幢,其他条件同上.则无论取得自建或非自建不动产,都适用一般计税法.
结论：关于本文可作为税收筹划方面的大学硕士与本科毕业论文税收筹划特点论文开题报告范文和职称论文论文写作参考文献下载。
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