大城市住宅高房价问题,本论文可用于大城市论文范文参考下载，大城市相关论文写作参考研究。
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摘 要：目前,全国大城市住房价格远高于居民收入水平,且大城市房价受区域、交通、学区、景观等多重因素的影响,加之市场投资行为的推动,使得房价日益上涨居高不下.高房价也引发了诸如社会居住正义无法实现、资源浪费、社会创造力不足、影响内需的扩大等社会问题.剖析高房价问题现状,并从需求、供给和制度及市场行为三个方面,深入探讨其根本原因,从而提出正确引导居民住房需求,抑制“投机炒房”行为；打破政府对土地的垄断,改变土地财政依赖的现状；鼓励多种住房供给方式,完善多层次的住房供应体系以解决当下高房价问题的对策.
关键词：高房价,供给,需求,居住正义
中图分类号：F293文献标识码：B
文章编号：1001-9138-（2017）11-0031-35收稿日期：2017-10-11
居住问题关系着国民生计和社会稳定,一直以来,我国将房地产业定位为国民经济的支柱产业,并且要保持房地产业的持续健康发展.房地产业为GDP的增长做出了很大贡献,但日益上涨且居高不下的房价,会引起居民消费水平的下降、房屋资源浪费、社会创造力下降等众多问题,所以“高房价”问题必须予以重视.一方面,过高的房价,将减少居民对其他消费品的支出,降低人民的生活品质,也影响内需的扩大,从而制约经济的发展；另一方面,高房价会造成房地产业资本存量增多,长此以往,将制约我国供给侧结构性改革的步伐,尤其是大城市高房价问题,必须引起充分的重视,并积极解决.
1 我国大城市高房价问题的现状
1.1 住房价格远高于居民收入水平
衡量居民收入水平可根据两个指标：一是房价收入比,它是指房屋价格和城市居民家庭年收入之比,一般而言,我们认为房价收入比在3-6倍之间是较为适当的,当低于3就会出现市场住房供不应求的局面,高于6则远远超出城镇居民的经济承受能力,影响实际生活水平.根据上海易居房地产研究院5月27日发布的《全国35个大中城市房价收入比排行榜》显示：剔除可售型的保障性住房后,2017年,全国35个大中城市房价收入比均值为10.2倍,有14个城市房价收入比高于该均值.二是房屋租金收益率,指一套房屋年租金收入和房屋价值的比值.租金反映房屋的使用价值,可以通过租金收益率来反映房租和房价的偏离度.根据上海易居房地产研究院2017年7月最新的房屋租售比来看,第二季度我国50个典型城市租金收益环比减少6%,同比减少16%.这个数据显示了租金上涨速度小于房价上涨速度,房价的涨幅过大.因此,目前而言,我国大多数城市,尤其是一线城市及热门二线城市,住房价格远高于居民的收入水平,房价高、买房难的问题亟待解决.
1.2 住房价格持续上涨
随着城市化建设的发展,我国城镇居民的住房水平和居住质量显著提高,加之住房制度改革的不断推进,人们对于住房的需求越来越强烈.但住房作为社会资源稀缺的现实,加之实施住房分配市场化、货币化之后,居民需要通过市场购买商品住房以解决自身住房问题,住房的商品化,一些大中热门城市受到一些不以自住为目的,以“炒房”投机攫取利益（如温州炒房团）的影响,国内部分热门城市住房价格偏高,房价涨幅过大.据国家统计局发布的数据显示,2016年12月,全国70个大中城市新建商品住宅价格环比继续上涨.其中,最高环比涨幅为3.2%,而南京市新建商品住宅价格同比上涨则达到了7.9%.房价涨幅过快,不仅加重了居民的购买负担,也使得房子逐渐脱离原本的居住属性,房屋严重超过本身应有的价值,直接影响城镇居民家庭住房条件的改善.
1.3 住房价格受多重因素影响
城市住宅价格空间分异,是居住空间资源非均衡配置的市场化表达,映射出不同阶层社会群体对城市住宅的选择倾向和需求差异.从全国来看,沿海一线城市的经济发展状况往往优于二三线的内陆城市,投资业更为发达.房价的持续上涨使大量民间游资涌向房地产领域,出现了大量的房地产投机客,拉高了对住房的实际需求,造成一线城市价格涨速和价格都明显高于二三线内陆城市.而就城市內部而言,交通便利性、社区服务档次、学区资源、景观稀缺等能够体现居住群体经济实力、生活方式和文化品位的因素,都是影响房价分异的重要因素,并随着时间的推移在不断强化.以南京为例,南京高房价区域主要分布在城市中心、名校学区、高档封闭社区和山水景观别墅区.最具人文氛围、名校聚集的河西,出现了一房难求、无房可售的现象,而随着地铁、轻轨、短途城际等建设的推进,沿线的住房价格也纷纷上涨,引发买房人的狂热追捧.
2 大城市高房价问题的原因分析
在经济学里,供给决定价格.房价的高低也是如此,当供给出现矛盾时,房价也就脱离了它的真实价格.我国的住房数量总体上供不应求,一方面,需求层面不断增加；另一方面,供给不足,引发了住房价格的持续上涨.
2.1 需求方面
（1）城市化引起的刚性需求.快速的城市化进程,人口聚集是必然,改革开放以后,大量农民工流向城市,加快了城市化进程,使得大量农村居民转变为城镇居民,还有大批农村剩余劳动力涌入城市,短时间内大量的人口聚集到城市,也带动了住房需求的快速增长.根据国家统计局年报数据,2015年底,中国的城镇人口为7.7亿,城镇人口占全国总人口的56.1%.尤其是大城市,从而急速地增加了其住房需求量,而且这种需求是刚性的,无法替代的.这从根本上拉动了房地产价格持续上涨.
（2）改善住房条件引起的需求.随着居民收入和生活水平的提高,逐渐产生了改善居住条件的需求.根据马斯洛需求层次理论,在人生奋斗初期,人们对住房的需求往往是生活的基本需要,随着时间的推移和通过奋斗导致经济条件不断改善,人们开始对自己所居住的空间和环境萌生了改变和提升的追求.其中特别包括卖掉原有住房,重新购买人居空间条件和环境条件更好的住房.
2.2 供给方面
首先,由于从政府拍地、开发商拿地到区域规划和房屋建设都需要一定的时间,住房供应和需求之间存在滞后性,且随着市场房价的持续上涨,一些开发商捂盘惜售,以此攫取暴利.此外,土地供给的不足也造成了住房供给的不足.我国城市土地实行国有化,地方政府决定着土地的供应数量和节奏.这种土地制度带来的结果,一是限制了住房的供给数量；二是增加了住房的买卖成本；三是人为地制造了稀缺.土地由政府按计划供给,而不是按市场需求调节的政策,必然导致供给的速度远远满足不了房地产市场对土地的需求,这种供求矛盾的结果就是住房的数量远远满足不了市场的需求,从而使房价越来越高.
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