城市轨道交通投资和土地综合开发商业模式,关于免费城市轨道交通论文范文在这里免费下载与阅读,为您的城市轨道交通相关论文写作提供资料。
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摘 要：政府和社会资本合作（PPP）是国家政策主导的新兴投融资方式,在短时间不能改变土地财政的情况,如何在现行的土地政策环境中,将土地开发和PPP项目进行捆绑已成为政府、社会资本方共同关注的一个课题,成为制约诸如轨道交通这种大规模投资项目运作的难题.文章从实践性的角度给出三个思路,这无疑会为PPP推进带来可借鉴的路径.
关键词：TOD PPP 轨道交通 土地开发 投资研究
中图分类号：F299.24 文献标识码：A
文章编号：1004-4914（2015）08-066-02
以公共交通导向的城市综合开发（TOD）理念,越来越多地被城市政府所青睐,尤其是大规模的轨道交通建设,增加了城市的综合负载能力.而以土地资源作为轨道交通PPP项目投资的部分对价（一般是工程投资对价）,不仅可以解决政府付费的资金来源,还可以使财政不在即期承担工程建设支出,也可以通过轨道交通同步提升沿线区域的城市价值,将土地时间差形成的收益反哺轨道交通建设.但是,限于国家现行土地法规要求土地开发建设必须符合城市规划、用地规划,且土地开发权必须经过招拍挂程序获取,一定程度上会使溢价外流,如操作不当,甚至使政府不得不承担轨道交通PPP项目土地获取方面的风险.
本文从现行政策出发,以土地整理的视野,提出了轨道交通投资和土地综合开发相结合的三种商业模式.
一、政府主导型
该模式的突出特点是将轨道交通PPP项目和沿线土地开发割裂开来,社会资本方只做轨道交通投资,将轨道交通沿线土地交由具有政府平台公司性质的轨道公司进行一级开发（土地整理）,形成的土地收益可归集至财政（轨道交通资金池）,最终成为轨道交通建设可持续的资金流.
将土地交和轨道公司进行一级开发（土地整理）,需要政府在土地储备中心中设立一个分中心,和轨道公司合署办公,专司轨道交通沿线土地收储,这在政策层面不存在障碍.
显然,该模式的基础是政府具有足够的土地整理资金运作空间,这对房地产市场中的一线城市,是可能的,而且政府受益了土地全部溢价.换句话说,一般城市的政府难以通过自身的资源独立筹集数额巨大资金以完成轨道交通沿线的土地整理,这就使得这一模式的普遍应用受到制约.
二、社会资本主导型
既然以政府主导的轨道交通沿线土地整理具有局限性,那么不妨从资金筹集的渠道上打开思路,引入社会资本进入这个市场.考虑到了轨道交通投资和轨道交通延线土地整理具有正相关性,因此可以将土地整理一并纳入轨道交通PPP范围.
该模式的核心问题是设定一种收益平衡机制,防止出现两个极端：一是社会资本方在土地整理中获得暴利,另一个就是社会资本方过多承担因土地整理带来的风险.为此,可将轨道交通投资对价的土地资源设定为轨道交通投资的部分还款来源.
1.在轨道交通PPP招投标过程中,将投资对价的土地资源,由社会资本方和政府方同步签订土地整理协议.约定土地整理后的协议底价,该底价应：覆盖土地整理成本和相应回报,其中土地整理成本包括征地、拆迁、安置、补偿,基础设施建设,融资成本和因土地整理所发生的咨询、评估、规划、审计、税金等费用,以及轨道交通投资对价;不高于周边近三年现状地价的平均值;土地招拍挂时的首次起拍价不低于协议底价;拟用于对价的土地资源,应预先获得社会资本方的认可.
2.土地进行公开竞价后,实际成交价高于协议底价的,超过部分有两种处理方式：全额上缴财政,社会资本方不参和分成;超过协议底价一定比例以内的部分、由社会资本方享有,超过该比例以上的部分全部上缴财政.
前者安全地解决了社会资本方投资轨道交通的部分对价,后者社会资本方虽有溢价收益但将承担一定的土地整理风险.
3.土地进行公开竞价后,遇有流拍,则再次挂牌时,起拍价应在协议底价的基础上有所降低（如协议底价的80%）：（1）若被第三方竞得,政府应以轨道交通可行性缺口补助的名义、将成交价和协议底价的缺口部分支付给社会资本方;（2）没有第三方报名参和再次挂牌,如采用土地整理无风险方式的,社会资本方必须以第二次挂牌的起拍价竞得,竞得价和协议底价的缺口部分、应由政府以轨道交通可行性缺口补助的名义支付给社会资本方;（3）没有第三方报名参和再次挂牌,如采用享有土地整理溢价方式的,社会资本方必须按照协议底价竞得,即社会资本方兜底.
4.如果轨道交通PPP项目的所在城市已出现房地产开发过度,则不应以土地资源进行对价,过大地增加社会资本方的风险;在可能的情况下,应采取一部分轨道交通投资由政府付费解决,剩余部分再以土地资源进行对价.
5.谨慎以“飞地”进行投资对价,不能以不具有开发价值的土地进行投资对价.
尽管这种兜底看起来加重了社会资本方投资轨道交通的风险,但是从土地预期看,以即期价兜底,等到轨道交通建成后（通常建设期4—5年）,风险却未必能够形成,因此这种模式的设计也兼顾了社会资本方的风险承受力.当然,该模式要求社会资本方既具有轨道交通的投资、建设、运营能力,也要求社会资本方具有土地整理的能力.
三、政府和社会资本合作型
前两个模式的优缺点是显而易见的,从投资带动城市资源价值最大化的角度,还可以有第三种模式,即由政府和社会资本方合作进行轨道交通沿线土地整理和房地产开发.
该模式需要就两个课题分别进行交易结构设计：一是土地整理,由政府和社会资本方合作设立的地产公司进行实施,以实现土地整理收益对价轨道交通工程投资的目的,至于如何确定社会资本方土地整理权的问题,可根据不同城市的土地一级开发政策,采取包括和轨道交通PPP招投标同步招标、政府授权等方式;二是二级开发即房地产开发,土地整理完成后,通过土地市场公开出让轨道交通沿线土地,如果第三方房地产开发企业竞得土地,则实现了土地整理资金、轨道交通投资对价资金的回笼,如果没有第三方房地产开发企业竞得土地,则由社会资本方筹资以双方设立的地产公司兜底竞得,地产公司在进行房地产开发时,政府逐渐回购地产公司股份,最终达到轨道交通工程投资对价的目的.
由于该模式设计了两个由政府和社会资本方合作设立的公司（轨道交通PPP项目公司、地产公司）,拉长了交易链条,客观上增加了公司税负,事实上也必将由政府买单,这在经济上并不是一个完美的模式,但从合规性的角度看,是可操作的.
（作者单位：中国铁建投资集团有限公司 北京 100855;作者简介：刘志刚,高级经济师,研究方向：区域经济、项目管理、土地开发.）
（责编：贾伟）
结论：关于本文可作为城市轨道交通方面的大学硕士与本科毕业论文城市轨道交通的定义论文开题报告范文和职称论文论文写作参考文献下载。
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